【装修方案】全装修商品房预售合同纠纷中的三个难点问题

    全装修商品房预售合同纠纷中的三个难点问题

一、买受人可否以装修标准缩水为由主张差价损失

对于该问题，笔者认为，应当遵循区分纠纷的类型，并根据不同的类型确定不同的判断标准，同时，行政措施和司法救济合力，引导全装修房屋预售市场健康有序发展。

区分类型。全装修商品房预售合同纠纷中是否存在装修标准缩水问题的处理，可根据买受人可否对装修价值进行预测、评估以作出是否缔约为条件，区分为两种不同的情形：其一，商品房买卖合同中对装修所用主要材料的品牌、型号、数量进行明确约定，或开发商提供了装修样板房的情形。此情形下，因买受人实际掌握了装修所用材料的品牌、型号、数量，可以据此判断装修的价值。其二，商品房买卖合同中仅约定装修标准，而未约定具体品牌、型号、数量，且开发商未提供样板房的情形。此情形下，买受人无从判断装修的价值，即其在作出意思表示时，无法预测装修的结果。

确定标准。主观价值论认为价值只能通过人们在自由市场中的实际行为和选择得到体现，对价只要当事人主观上认为具有等值性即可，客观上价值是否相当在所不问。客观价值论则认为商品的价值是客观存在的，是凝结于其中的人类无差别劳动。目前主流的观点认为，采用客观价值论抑或主观价值论，应依据合同的程序正义和实质正义。程序正义审查的是当事人在合同缔结、履行的过程中地位是否平等、意思是否自由。实质正义审查的是合同所反映的当事人之间权利义务关系本身是否妥当、是否等值。如果合同的缔结过程程序上是正义的，应采用主观价值论，尊重当事人谈判的结果。如果合同的程序正义无法保障，则要进行实体性正义的审查，判断合同的内容是否平等、均衡。根据以上所述，对一种情形，应采主观价值论，司法不干涉当事人的意思自治，除能举证证明开发商所使用的材料的品牌、型号、数量与约定不符的情形外，买受人主张装修标准缩水的，应当驳回其请求。对二种情形，则应采取客观价值论。

(文章来自互联网 源：人民法院报)

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